עסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה ?

עסקת הקומבינציה הנפוצה בישראל היא מסוג מכר חלקי, שהינה למעשה עסקת חליפין. במסגרת עסקה זו מוכר בעל המקרקעין חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם בנייה (את יתרת זכויותיו במקרקעין מותיר בבעלותו), וזאת בתמורה לקבלת שירותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו, דהיינו יזם הבנייה בונה עבור הבעלים של המקרקעין דירת תמורה אחת או יותר על החלק הנותר אצל הבעלים.

מטרתה של עסקת הקומבינציה היא השגת יתרונות כלכליים לצדדים (לרבות יתרונות מס, יתרון מימון ליזם הבנייה).

חלוקת המקרקעין בין הבעלים לבין יזם הבנייה (אחוז הקומבינציה) הינו נושא למו''מ התלוי בערך הקרקע (לרבות זכויות הבנייה), עלויות הבנייה, ערך הדירות שיבנו וכיוצא בזה.

באשר למיהות יזם הבנייה, מומלץ לבעל המקרקעין להתקשר עם יזם בנייה מקצועי ומנוסה הרשום ברשם הקבלנים, שבנייתו מאופיינת בטיב בנייה מעולה ובקשר ישיר ומקצועי עם מבצע הבנייה בפועל.

נושא הביטחונות הינו בעל חשיבות עליונה, ועל המוכר בעל המקרקעין לקבל מיזם הבנייה ערבות בנקאית אוטונומית בשווי הדירות הנבנות עבורו. בעסקת הקומבינציה על יזם הבנייה לקבל ''ליווי בנקאי'' של הבניה וב''כ הבעלים במקרה זה יבדוק בשבע עיניים את תנאי הליווי הבנקאי ויוודא כי חלקו של הבעלים ודירותיו במקרקעין לא ישועבדו לטובת הבנק. רצוי מאד לבקש אף ערבות אישית לקיום התחייבויות הבנייה של מנהלי החברה .

לפני חתימת עסקת הקומבינציה על הבעלים לערוך את "תכנון המסים" החלים עליו ולנסח את תנאי עסקת הקומבינציה באופן שתשלומי מסי שבח, רכישה, ומע"מ, ככל שיחולו יידחו למועד הסמוך לקבלת היתר הבניה על המקרקעין.

על בעל מקרקעין לכלול בתנאי העסקה כי שיעור/ אחוז החלק שנותר בידיו במקרקעין ישמר בתוכו גם את "אחוזי הבניה" העתידיים לאור האפשרות לסחור גם בהם עקב מגמת הפסיקה (ע"א 10322/03).

האמור לעיל הינו מידע כללי וראשוני וככזה אינו יכול ואו מתיימר להיות ייעוץ משפטי, ועל כן מומלץ באופן חד משמעי לפנות לעורך דין הבקיא ומנוסה בתחום עסקאות הקומבינציה.

למשרדינו בהוד השרון ידע מוכח וניסיון רב שנים בתחום עסקאות הקומבינציה. נשמח לעמוד לרשותכם.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	מכירת דירה בתום לב
	רכישת דירה
	עריכת חוזים - מקרקעין
	מקרקעין - חוזה דירה | חוזה בית
	מקרקעין - המרחב שמעל והמרחב שמתחת
	הסכם ממון