פירוק שיתוף - חלוקה

פירוק השיתוף במקרקעין על דרך חלוקה בעין - פסק דין

בפסק דין ע"א 19877-05-11 בבית משפט המחוזי בחיפה - קיבל בית המשפט את הערעור ופסק בדבר החזרת התיק לבית משפט קמא (ערכאת בימ"ש שלום) על מנת שישוב יבחן וימצא את האפשרות הראויה לחלוקת המקרקעין במסגרת פירוק שיתוף , וממליץ לעשות זאת באמצעות מינוי שמאי-מודד מומחה מטעמו . בית המשפט מבהיר בפסק דינו כי כאשר המערערת עותרת לפירוק שיתוף על דרך 'חלוקה בעין', על בית המשפט לקבוע 'חלוקה בעין', אלא אם כן נוכח הוא ש'חלוקת המקרקעין בעין' תגרום להפסד ניכר למי מהשותפים. נטל ההוכחה לענין הנזק יחול על הצד הטוען לו.

פסק הדין לעניין פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות חלוקה בעין

"השופט דר' עדי זרנקין : ערעור על החלטה מיום 20.3.11 שניתנה בבית משפט השלום בחיפה בת"א 7201-07-08 (כב' סגן הנשיא, א' סלאמה), בה נמחקה על הסף תביעת המערערת לפירוק שיתוף במקרקעין, בשל היותה תביעה לסעד תיאורטי.

העובדות : המערערת הינה חברה בע"מ, אשר רכשה את זכויותיה במקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 11509 מאדמות דליית אל כרמל (להלן- "המקרקעין"), על פי צו שניתן ביום 23.9.98 על ידי ראש ההוצאה לפועל. המערערת רכשה 8297/29881 חלקים מן המקרקעין, בשטח של 8297 מ"ר (השטח הכולל של המקרקעין הינו 29881 מ"ר), וזכויותיה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

המשיבים 1- 3 הינם יתר הבעלים הרשומים במקרקעין. ביום 29.3.06 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה (ה"פ 222/05), בגדרו הורה בית המשפט כי המשיב 1 (להלן- "סלימאן") זכאי להירשם כבעל 3900/29881 חלקים במקרקעין.

בשנת 2008 הגישה המערערת תביעתה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, בבית משפט השלום בחיפה. בכתב התביעה נטען, כי המערערת מחזיקה בחלק מהמקרקעין, בשטח שסומן 6/1 בתשריט שצורף לתביעה (להלן- "התשריט הראשון").

המערערת ביקשה לפרק את השיתוף במקרקעין, תוך חלוקתם לארבע חלקות חדשות, ששטחן, ככל שיתאפשר, יהא כשטחו היחסי של כל אחד מן הבעלים הרשומים של המקרקעין.

המשיבים 1- 3 התנגדו לחלוקת המקרקעין בעין, וטענו כי יש לדחות את תביעת המערערת על הסף.

בית משפט קמא קיבל את טענות המשיבים, וקבע כי יש להורות על מחיקת התביעה, ועל החלטה זו הוגש הערעור שלפנינו.

החלטת בית המשפט של הערעור

דין הערעור להתקבל, כפי שיבואר להלן.

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין :

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן- "חוק המקרקעין") קובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש, לפי רצונו, את פירוק השיתוף. סעיף זה מבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין אינו מצב רצוי, וכי יש לעודד את סיומו (ראה יהושע ויסמן דיני קנין, בעלות ושיתוף 278 (תשנ"ז), מיגל דויטש קנין כרך א 595 (תשנ"ז); ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר, פ"ד כז(1) 334).

חוק המקרקעין מכיר במספר דרכים לפירוק השיתוף: פירוק דרך חלוקה (סעיף 39); פירוק דרך מכירה (סעיף 40) ופירוק דרך הפיכה לבית משותף (סעיף 42), כאשר חלוקה בעין של המקרקעין הינה הדרך המועדפת על המחוקק.

סעיף 39(א) בחוק המקרקעין קובע כדלהלן: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".

בהתאם להוראת סעיף 38(א) בחוק המקרקעין, תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין, על ידי בית המשפט, הינו אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (וראה גם דויטש הנ"ל עמ' 613, ויסמן הנ"ל עמ' 301).

השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה. בקביעת חלוקה בעין, על בית המשפט לבחון, בין היתר, האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון, את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר, להתחשב בזכויות הניצול וכדומה (וראה, למשל, ע"א (חי') 8258-09-09 חלונג'י טאהא יוסף נ' ח'טיב ראפע ([טרם פורסם], ניתן ביום 21.7.10))

בהתאם להוראת סעיף 40 בחוק המקרקעין, לא ייתן בית המשפט צו לחלוקה בעין של מקרקעין, מקום שבו שוכנע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח שהחלוקה בעין תגרום "הפסד ניכר" לשותפים או מי מהם, כאשר על הטוען כי חלים הסייגים לחלוקה בעין, נטל ההוכחה (ראה ע"א 587/78 לעיל עמ' 35; ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 859).

הדיבר "הפסד ניכר" פורש בפסיקה, כהפסד שעלול להיגרם בשל דרך חלוקת המקרקעין בעין, ולא הפסד או חסרון כיס שייגרם למי מהשותפים, מעצם פירוק השיתוף במקרקעין (ראה, למשל, רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640).

הדיון והחלטת בית המשפט לעניין פירוק השיתוף

ומהתם להכא. אם "נתרגם" את עיקר טיעוניה של המערערת לעקרונות דלעיל, הרי שהמערערת טוענת כי בנסיבות המקרה, קמה לה הזכות לתבוע את פירוק השיתוף, ומשלא הוכח, על ידי המשיבים, כי החלוקה תגרום למי מהם "הפסד ניכר", לא היה מקום לסטות מהוראות החוק, והיה על בית המשפט לקבוע את דרך חלוקת המקרקעין בעין.

בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולהלכה הנוהגת, משהוגשה תביעה לפירוק השיתוף, על ידי אחד השותפים בקרקע, על בית המשפט להורות על חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק), אלא אם ייווכח כי חלוקה בעין תגרום "הפסד ניכר לשותפים, כולם או חלקם". במקרה זה האחרון יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין הבעלים.

בע"א 1017/97, המוזכר לעיל, מבהיר בית המשפט העליון כי:

"תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין - על כך מסכימים הכול - והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה".

מן האמור לעיל עולה, כי משעתרה המערערת לפירוק השיתוף, על דרך של חלוקה בעין, היה על בית המשפט קמא, לקבוע את החלוקה בעין, אלא אם נוכח הוא, כי החלוקה עצמה תגרום נזק לאחד מן השותפים. גם הקביעה כי החלוקה תגרום נזק, היא קביעה הדרושה הוכחה, והנטל בעניין זה היה על המשיבים. המשיבים, לא העלו טענה כי החלוקה תגרום לנזק, לא כל שכן, ניסו להוכיח נזק כאמור, אלא שהם טענו, לאורך כל הדרך, כי החלוקה למספר חלקות איננה אפשרית, בשל החזקה שתפסו המשיבים והרוכשים שונים, במקרקעין.

בענייננו, נראה לי כי ראוי היה שבית משפט קמא ימנה מודד- שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט (כפי שעתרה לכך המערערת בערכאה דלמטה) שיבחן את האפשרויות הראויות לאופן חלוקת המקרקעין, וזאת נוכח הבעייתיות המיוחדת שנוצרה עקב ההעברות המרובות במהלך השנים.

בית המשפט קמא היה יכול, בהחלטת המינוי, להעמיד את המומחה שיתמנה על הסוגיות המתעוררות במקרה זה, על מנת להפנות את תשומת ליבו לשאלות המחייבות בירור והתייחסות. . .

סבורני שהיה בכוחה של חוות דעת מעין זו, להעמיד לרשות בית המשפט כלים מתאימים לבחינת האפשרויות הראויות לחלוקת המקרקעין על יסוד כל ההיבטים הרלוונטיים, וזאת מתוך רצון להגיע לתוצאה שתיראה לבית המשפט כצודקת ביותר.

על יסוד כל האמור לעיל נראה לי שיש לקבל את הערעור, לבטל את החלטת בית המשפט קמא, ולהורות על החזרת הדיון לבית משפט קמא כדי שתהא אפשרות לבחון ולשקול מחדש את הצעות החלוקה העשויות לבוא בחשבון, בהתחשב בבעייתיות הקיימת במקרקעין הללו. במסגרת זו ישקול בית משפט קמא למנות מודד-שמאי מקרקעין כמומחה מטעמו, כאמור.

למעלה מן הדרוש אציין, כי בירור מערך הזכויות במקרקעין, לא די בו על מנת ליתן צו לחלוקתם בעין של המקרקעין, והחלוקה המוצעת צריכה להתבסס על תשריט חלוקה מאושר, על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה.

בנסיבות העניין הייתי מציע לקבל הערעור, כאמור לעיל, וכי כל צד יישא בהוצאותיו.

בפני הרכב השופטים : השופט ע. זרנקין , השופטת ש. שטמר, השופטת ברכה-זיו. "

הבהרה משפטית :

המידע המשפטי המובא מתוך תוכן פסק דין זה, מהווה מידע כללי בלבד ולא ממצה, אף אינו מהווה ציטוט מדויק ויתכנו בו הדגשות וכן תוספות הסבר ופירוט מטעם משרדינו. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית או ייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.

משרד עורכי דין יורם גולדברג ממוקם בהוד השרון ומתמחה בתחום המקרקעין, צוואה, ירושה, חוזה מקרקעין לרבות הסכם קומבינציה, פירוק שיתוף ועוד.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	צוואה בעל פה
	חוק איסור לשון הרע
	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	רכישת דירה
	הסכם שלום בית
	הסכם ממון