קבוצות רכישה

קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים יחידים, באמצעות גורם מארגן לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית. הקבוצה מקבלת על עצמה את תפקיד היזם בפרויקט משלב איתור הקרקע ורכישתה, גיוס רוכשים, תכנון הדירות, קבלת היתרים, בנייה ועד לרישום הזכויות בסוף התהליך.

ה"גורם המארגן" הינו מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון. ה"תמורה" יכולה להיות במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף.

ה"מסגרת החוזית" הינה מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי.

ברכישת קרקע ובנייה בדרך של קבוצת רכישה, הרוכש הינו יזם בנייה לכל דבר ועניין. כיזם בנייה הוא מקבל על עצמו גם את הסיכויים להפחתה במחיר הרכישה אך יחד עם זה גם את הסיכונים היזמיים.

קבוצת רכישה לעומת רכישת דירה דרך קבלן

בשונה מהאלטרנטיבה הקלאסית של רכישת דירה דרך קבלן, אשר עבורה מעוגנים בחקיקה הסדרים לטובת רוכשי הדירות, הדין עדיין אינו מסדיר את התהליך של רכישת קרקע ובניה בדרך של קבוצת רכישה, ומכאן שקיימים סיכונים אשר על הרוכש להיות מודע אליהם.

סיכונים ברכישה דרך קבוצת רכישה

הסיכונים שלוקח על עצמו יזם בנייה בקבוצת רכישה הם סיכונים יזמיים כגון :

סיכון לוחות זמנים ועמידה בזמני מסירת הדירה.

סיכון היקף התמורה – ישנן עלויות שהן בגדר אומדן ואשר יתבררו בסיום התהליך.

סיכון תכנוני, תפעולי, ניהולי – ישנה אי וודאות שהנציגות הנבחרת תעשה את מלאכת הניהול על הצד הטוב ביותר ובאופן מקצועי.

סיכון מכירה – אם המוכר מחליט למכור את דירתו הוא חשוף באחריות לרוכש על פי חוק בהיקף של קבלן.

סיכון הבטחת התמורה – לעיתים לרוכש מקבוצת רכישה אין בטוחה כמו זו שבה מחויב קבלן לתת על פי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל"ה – 1974).

סיכון סכסוכים בין הרוכשים בקבוצת רכישה – מצבים שבהם רוכש בקבוצה לא עומד בתשלומים עלולים לגרום לעיכובים ולנזקים לקבוצה כולה (יש להסדיר הנושא בהסכם השיתוף בין חברי הקבוצה).

סיכון מימון הפרויקט – לרוכש אין וודאות שכל התשלומים על הפרויקט ישולמו בזמן וכי התהליך יושלם על פי תכנון הזמנים.

סיכוני מס – יש לבדוק היבטי מס שבח, מס רכישה, מס ערך מוסף, ומס הכנסה החלים כחוק על העסקה.

עדכוני מיסוי - קבוצת רכישה

ביום 01.01.2011 נכנס לתוקפו חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו – 2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א (להלן: "החוק"). אשר מטרתו בין השאר לאטום את הפרצות בחוק שאפשרו בעבר את הקטנת תשלום המס בקבוצות רכישה.

קבוצת רכישה – מס ערך מוסף

החוק מרחיב את ההגדרה של "עסקת אקראי", כך שגם מכירה של מקרקעין לקבוצת רכישה על ידי מי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, תיחשב עסקת אקראי שעליה מוטל חיוב במע"מ. במסגרת התיקון נקבע כי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לא תירשם בטאבו אלא אם כן הומצא אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ז 1976 ,שהמס המגיע לפי אותו החוק בשל אותה מכירה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו במועד.

קבוצת רכישה – מס רכישה

מעתה החוק רואה ברכישה ע"י קבוצת רכישה כרכישה של נכס מוגמר (דירה או מבנה) ולא קרקע ועל כן יראו את שווי המכירה ככולל את שווי המקרקעין בתוספת המבנה המוגמר, ועליה ישולם מס רכישה בהתאם לשיעור הרלוונטי.

קבוצת רכישה – יום המכירה

חוקק כי במידה ותנאי לכניסת ההסכם לתוקף או לחילופין לביטול ההסכם יהיה ביום אישור תכנית המשביחה את הנכס, יום המכירה של הזכות לצורך מס שבח, יהיה ביום אישור התכנית שהרי בהתאם לכך מבססים הצדדים את התמורה שתשולם על ידי הקונה.

הבהרה משפטית

המידע המשפטי במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד ולא ממצה. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית או ייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין. משרד עו"ד יורם גולדברג אינו אחראי בצורה ישירה או עקיפה על פעולות הנובעות כתוצאה משימוש במידע משפטי זה או אחר באתר.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	מכירת דירה בתום לב
	מהו חוזה
	הערת אזהרה
	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	רכישת דירה
	עסקאות קומבינציה
	מכירת נכס בהתמכרות
	הסכם ממון