מצג שווא בהסכם מכר - פרשנות משפטית - דוגמת פסיקה

להלן פסק דין המבהיר את מורכבות נושא 'מצג שווא' בעת מכירת מקרקעין. הכלל הוא כי מוכר מקרקעין חייב בחובת גילוי אקטיבית של ליקויים, פגמים ואי התאמות אשר ידע עליהם או היה עליו לדעת עליהם עובר לחתימת הסכם מכר. חובת גילוי זו היא חלק בלתי נפרד מעקרון תום הלב המרחף כזרקור מעל תחומי המשפט הישראלי והיא מוגברת במיוחד כאשר מוכר המקרקעין הוא הקבלן אשר בנה את בית המגורים.

שאלות משפטיות לענין מצג שווא בפסק הדין

מהי האחריות המוטלת על מוכר מקרקעין המציג לרוכשים מתוך טעות בתום לב מגרש גדול יותר מהגבולות הנכונים בהתאם להיתר הבנייה ? האם לקונה עומדת הזכות לבטל את ההסכם ? האם תתקבל תביעת הקונה לפיצויים מוסכמים לפי הסכם המכר ? מדוע לא יכול מוכר למכור יותר מהשטח שיש לו בפועל, ואף יותר מההתחייבות החוזית ובתשריט ?

שאלות משפטיות כאלה ואחרות הופנו לפתחו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית המשפט לערעורים בע''א 34107/12/15 (פסק הדין ניתן ע"י כב' השופט טאהא) וזאת לאחר שהתיק נידון עוד קודם לכן בבית משפט השלום.

הרקע העובדתי למצג השווא

הוצג מגרש לרוכשים כשהוא מתוחם ומגודר בגדר ובמסלעה פולשת אשר גבלה והפרידה את החלק האחורי של המגרש עם מגרש אחר, וזמן קצר לאחר מיכן נחתם הסכם מכר למכירת המגרש בין הצדדים שכלל תשריט (שבו לא הוזכרה המסלעה) והסכם שיתוף.

לאחר שהעבירו הרוכשים סכום כסף ראשוני למוכר בהתאם להסכם, התברר בעת הבקשה לטופס 4, דבר פלישת המסלעה מחוץ לגבולות המגרש, לפיכך נדרש מוכר המגרש על ידי רשות התכנון להעתיק את המסלעה לגבול השטח האמיתי, וכך עשה.

עתה כשהשינוי בגבולות המקרקעין התגלה לרוכשים, הופתעו הם מהקטנת שטח המגרש והודיעו למוכר כי מבחינתם השינוי בגבולות המקרקעין מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומשכך הודיעו על בטלותו של הסכם המכר.

מוכר המקרקעין דחה את טענות הרוכשים, לא השיב להם את סכום המקדמה ששילמו, ואף הודיעם כי ביטול ההסכם מצדם הוא זה אשר מהווה הפרה של הסכם המכר. נוכח פני הדברים והמחלוקות פנו הצדדים לערכאות המשפטיות.

מצג שווא טעות והטעיה הפרת הסכם מכר – טענות הצדדים

הרוכשים טענו כי התקשרו בהסכם המכר בהסתמך על המצג שהוצג להם על ידי המוכר באשר למיקומה של המסלעה, ולדבריהם אם היו יודעים בטרם חתימת הסכם כי מדובר במצג שווא וכי תידרש הזזת המסלעה וגריעת שטח מהחלקה, לא היו מתקשרים בהסכם המכר. רוכשי המקרקעין טענו להפרת חובת תום הלב במשא ומתן על פי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), להתקשרות בהסכם מכר מתוך 'טעות'ומתוך 'הטעיה' בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים(חלק כללי). בנוסף טענו להפרה יסודית של הסכם המכר נוכח הקטנת גבולות המגרש.

המוכר לעומתם טען, כי את המסלעה בנה מתוך טעות בתום לב, ללא ידיעתו שהיא פולשת ומחוץ למגרש, וכי מייד כשנודע לו דבר הפלישה תיקן את הטעות בהזזת המסלעה אל תוך תחומי המגרש בהתאם להיתר הבניה. עוד טען המוכר כי המגרש שנמסר לרוכשים תאם את המגרש כפי שהופיע בתשריט שנחתם אף על ידם ואשר צורף להסכם המכר. לשיטת המוכר, אין הוא הפר את ההסכם, אלא שהסכם המכר הופר בהפרה יסודית על ידי הרוכשים אשר ביטלו את ההסכם.

סעיף 12 לחוק החוזים - תום לב במשא ומתן

(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים.

סעיף 15 לחוק החוזים - הטעיה

מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

הדיון בבית משפט השלום והחלטותיו

מוכר המקרקעין אחראי למצג השווא

בית המשפט השלום פסק כי הצגת המסלעה במיקומה השגוי בפני הרוכש, היא בגדר מצג שווא באשר למיקומו האמיתי של גבול המגרש, באופן שגרם לקונים ל'היתפס' לכלל טעות באשר למיקומו הנכון של גבול המגרש ולכן הטיל את האחריות למצג השווא על מוכר המקרקעין אשר נטע את האמונה אצל הרוכשים כי הם רוכשים את הנכס על גבול מגרש גדול יותר יחד עם שטח המסלעה.

בימ"ש השלום פוסק כי טעות בתום לב אינה פוטרת מאחריות באשר למצג השווא

אמנם טענת המוכר לטעות בתום לב התקבלה ובית משפט קמא קבע כי אין המדובר בכוונת זדון, אך יחד עם זאת עדיין קיימת למוכר אחריות בגין מצג השווא נוכח הפער במידות הנכס בעקבות שטח המסלעה שהוצג בטרם כריתת ההסכם בניגוד למכר. ביהמ"ש פוסק כי אחריות המוכר נובעת מעצם היותו בעל הנכס, מי שבנה את הבית והמסלעה כקבלן, והיה מודע לנתוני המגרש, ולעובדה כי המסלעה הייתה מחוץ למגרש.

מוכר המקרקעין חייב בחובות גילוי אקטיביות

בית משפט השלום בהחלטתו להטיל את האחריות על מוכר המקרקעין נותן משקל לעובדה כי המוכר היה הקבלן שבנה את הבית ואת המסלעה ועל כן הוא מוחזק כמי שיודע את נתוני המגרש. בית המשפט מדגיש כי המוכר חייב בחובת גילוי אקטיבית של פגמים, ליקויים, ואי התאמות אשר עליהם ידע או היה עליו לדעת עובר לחתימת ההסכם, וכי הצהרת הרוכשים בהסכם המכר כי 'בדקו את הנכס' אינה גורעת מחובה בסיסית זו.

תוצאות פסק דין ביהמ"ש קמא - זכות ביטול בגין מצג שווא אך ללא פיצויים מוסכמים

בית משפט קמא מצד אחד אישר את ביטול ההסכם של הרוכשים נוכח מצג השווא, ומצד שני לא זיכה את הקונים בפיצוי המוסכם כפי שסברו שמגיע להם לפי הסכם המכר, למעט קבלת תביעתם להחזר שכר טרחה .

ערעור הצדדים לבית המשפט המחוזי בנצרת

על פסק הדין של ערכאת השלום הוגש ערעור על ידי המוכר וערעור שכנגד על ידי הרוכשים לבית המשפט המחוזי בנצרת בפני כב' השופט טאהא . שני הערעורים נדחו, ואולם פרשנותו של בית המשפט המחוזי למקרה היתה שונה מפרשנות בית משפט קמא.

קביעות בית המשפט המחוזי

מצג השווא של השטח הנפלש יצר 'הטעיה' בתום לב

בית המשפט המחוזי בערעור פסק כי רכיבי ה'הטעיה' בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים, חלק כללי מתקיימים, שהרי עצם הנחת המסלעה במקומה השגוי יצר מצג שווא אשר גרם לטעות בקשר למיקומו הנכון של המגרש, ואותה טעות, הגם שהיא טעות משותפת, הובילה בסופו של דבר להתקשרות החוזית של הרוכשים.

בית המשפט המחוזי מדגיש כי גם טעות בתום לב מהווה מצג שווא לעניין ה'הטעיה', וכי נסיבות המקרה מצביעות על המוכר כאחראי בהיותו לא רק בעל המקרקעין אלא גם הקבלן ובעל מקצוע שבנה את הבית ואת המסלעה ואשר מוחזק כמי יש לו את נתוני המגרש והבניה הרלוונטיים.

זכות הרוכשים לביטול הסכם המכר במקרה 'הטעיה'

נפסק על ידי בית המשפט נוכח פני הדברים, כי לאחר שהוכחו עילות ההטעיה, קמה לרוכשים הזכות לבטל את הסכם המכר בהודעה, ואין בכך כל הפרת הסכם מכר.

מצג השווא במקרה זה לא מקנה לרוכשים זכות לפיצויים מוסכמים

בית המשפט המחוזי פוסק כי " מיקומה השגוי של המסלעה, לא שינה מתכונות הנכס כפי שנמכר וכפי שהיה בפועל, אלא רק יצר טעות בתפיסת המציאות לגבי המיקום הנכון של הגבול, מצג שווא המגיע כדי הטעיה בתום לב המקנה למוכר זכות ביטול של ההסכם עקב פגם בכריתתו כאמור לעיל, אך אינה מהווה הפרת הסכם המכר בנסיבות העניין."

זכות הרוכשים לפיצויים ככל שקיימים - אך לא לפיצויים מוסכמים לפי הסכם המכר

בית המשפט קבע כי נוכח ה'הטעיה' וביטול הסכם המכר כדין, עומדת לרוכשי הקרקע הזכות להשבת הכספים ששילמו למוכר בהתאם להוראות סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), והזכות לפיצויים מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) או לפי הוכחת העילה נזיקית (ראו גם ע''א שלפרד 8737/00). בעניין זה יש להבחין כי, בית המשפט המחוזי פסק לזכות הרוכשים פיצויי נזק שהוכחו, אך אין הוא פסק לזכותם פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם המכר, נוכח קביעתו כי ענייננו אינה בהפרה יסודית של ההסכם מצד המוכר, וזאת מתוך הגישה הקניינית כי כל אדם יכול למכור רק את מה ששייך לו , דהיינו המוכר לא מכר את שטח המסלעה הפולש אלא רק את השטח האמיתי הרשום בהסכם המכר ובתשריט שעליהם הרי חתם הקונה.

סעיף 21 לחוק החוזים - השבה לאחר ביטול

משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל.

תוצאות פסק הדין בבית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי דחה את שני הערעורים, אך מטעמים אחרים. ביהמ"ש המחוזי קבע כי לא הייתה הפרת הסכם של המוכר ובוודאי שלא הפרה יסודית, שהרי לא הייתה התחייבות בהסכם ובתשריט לעניין מיקום המסלעה, ומה גם שהצדדים אף לא נשאו ונתנו לעניין המסלעה בטרם חתימת ההסכם . לעניין זכות ביטול ההסכם לקונים קבע ביהמ"ש המחוזי כי עומדת להם זכות הביטול וההשבה שהרי הצגת המסלעה, הגם שהיתה מתוך טעות בתום לב של המוכר היא באחריותו כבעל המקרקעין, בעל מקצוע ובעל הידע לגבי המגרש והבניה.

לתשומת לב הקוראים

המידע המשפטי במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד ולא ממצה. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית או ייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין. משרד עו"ד יורם גולדברג אינו אחראי בצורה ישירה או עקיפה על פעולות הנובעות כתוצאה משימוש במידע משפטי זה או אחר באתר.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	הערת אזהרה
	טיפול משפטי נוטריוני
	הבדיקות שלפני רכישת דירה
	מכירת דירה בתום לב
	הסכם ממון
	מהו חוזה
	מתנה במקרקעין