רכישת דירה

קונה או מוכר דירה ? זקוק לייעוץ משפטי ? התקשר 09-7406848

אין כל ספק, רכישת דירה היא לעיתים העסקה המשמעותית ביותר שאדם עושה בחייו. זוהי עסקה משפטית מורכבת הדורשת מיומנות, ידע ותשומת לב כדי להבטיח הצלחה בעסקה.

בטרם רכישת דירה יש לבדוק את הרישום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין ולפי הענין גם ברשות מקרקעי ישראל ואצל רשמי המשכונות והחברות אם קיימות מגבלות ושעבודים והערות כלשהן ביחס לדירה. כן יש לבדוק ברשות המוניציפלית ובוועדה לבנין ערים ורצוי גם באמצעות שמאי/מהנדס מקרקעין את התכניות החלות בסביבה, את היתר הבניה ומצב הדירה.

קניית דירה הרשומה בטאבו

לפני רכישת דירת המגורים הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש לעיין בנסח הטאבו העדכני של הדירה. נסח הטאבו הוא מסמך תמציתי מאושר ע"י לשכת הרישום המציג את עיקרי-הדברים המהותיים בקשר לדירה לרבות : זהות הבעלים הרשומים של הזכויות בדירה, סוג הזכות הרשומה על הדירה (למשל זכות בעלות או זכות חכירה), רישום שעבודים (משכנתא), רישום עיקולים, רישום צווי בית משפט, רישומי הערות אזהרה, רישומי הצמדות לדירה, רישומי הפקעות וכן הלאה.

קניית דירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל

לפני רכישת דירת מגורים הרשומה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לעיין באישור זכויות עדכני מאת רמ"י המעיד על הזכויות בקשר לדירה (המקרקעין). אישור הזכויות מבוסס על תיק זכויות המתנהל ברמ"י ומפרט את המידע לגבי הזכויות בנכס, השימוש בזכויות, התחייבויות לרישומי משכנתאות, עיקולים, צווי שיפוטיים וכן מידע אחר רלוונטי.

בדיקת הדירה על ידי שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה

לקונה דירה יהא זה מומלץ לבדוק את הדירה בטרם רכישתה על ידי שמאי מקרקעין. בדיקות שמאיות כוללות את בדיקת הדירה, בדיקת תוכניות הדירה, התאמת הדירה בפועל לתוכניות, בדיקת היתרי בנייה וכיו"ב.

בדרך כלל ב'הסכם מכר דירה', יימצא סעיף סטנדרטי לעניין בדיקת הדירה בטרם חתימה על הסכם המכר אשר במסגרתו מצהיר הקונה כי : 'התאפשר לו לבדוק את הדירה בעזרת אנשי מקצוע כדוגמת : שמאי ומהנדס אאשר בדקו את היתר הבנייה של הדירה, חריגות בנייה, אחוזי הבנייה, תשריטים וכיו"ב וכי בכפוף לכך מצא את הממכר מתאים לצרכיו ומטרותיו.'

בת"א 3345-09-14 שבמוקד עניינו עמד נושא חריגות בנייה, תבע קונה דירה את המוכר לשלם לו פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר ולהשבת סכומי כסף שנאלץ לשלם עקב חריגות בנייה בממכר.

אלא שהסתבר בדיון בביהמ"ש כי כן נערכה חוות דעת שמאית בטרם חתימת החוזה, וזאת נמסרה לעו"ד הצדדים. בחוות דעת זו נכתב בין השאר כי : "הבנייה בפועל תואמת את תשריט היתר הבניה למעט, שינויים פנימיים וחלוקות הקומות, פתיחת והגדלת חלונות, קירוי מרפסות בקומה העליונה, פתיחת דלת יציאה בקומת המרתף וגישה נפרדת".

על-כן, קונה דירה לא יוכל להגיד 'לא ידעתי אודות חריגות בנייה' כאשר עמדה לו חוות דעת שמאית בטרם חתימת ההסכם המפרטת אחר חריגות הבנייה.

משכך, משידע קונה הדירה על חריגות הבנייה אין בסיס לטענתו כנגד המוכר בדבר חריגות הבנייה.

שמאות הבנק הממשכן לעניין הדירה הנרכשת

כמעט רוב מוחלט של רוכשי דירה מבקשים לקבל משכנתא מהבנק בגין רכישת דירה. כדאי לדעת כי הבנקים בודקים כיום ולא אחת על ידי שמאים ומשפטנים את הדירה הנרכשת והזכויות המשפטיות. במקרים בהם תוערך הדירה הנרכשת ע"י הבנק במחיר נמוך ממחיר המכירה יפחית הבנק את המימון הניתן לרוכשי דירה ואף במקרים מסוימים יסרב להעניק משכנתא לרכישת דירה. אנשי מקצוע מטעם הבנק המתבקש ליתן משכנתא יעריכו את ערך הדירה בפועל, וזאת באמצעות בדיקת רישום הזכויות, רישום הצמדות, התאמות להיתרים, חריגות בנייה וכיוצ"ב. מומלץ לרוכש דירה, כדי להימנע ממצבים בלתי נעימים של סירוב הבנק להעניק משכנתא ו/או דחיית הקטנת סכום המימון לרוכש דירה, לבצע מבעוד מועד בדיקות מקיפות משפטיות ושמאיות/הנדסיות ע"י בעלי מקצוע מומחים מטעמו בטרם רכישת הדירה.

בעניין זכאותו של רוכש דירה למשכנתא , יהא זה מומלץ מאוד לרוכש דירה לערוך את בדיקות הזכאות למשכנתא בטרם ניהול מו"מ לרכישת דירה מול מוכר, וזאת בהתאם לסעיף 12 (א) לחוק החוזים המצווה על אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב לקראת כריתתו של חוזה. במידה והבנק מסרב להעניק משכנתא יש להודיע זאת למוכר ככל המוקדם וזאת בוודאי כאשר הצדדים מצויים לפני קביעת מועד לחתימת חוזה.

קניית דירה חדשה מקבלן

ברכישת דירה חדשה מחברת בניה יש לוודא בין השאר שהבניה מבוצעת ע"י קבלן רשום וכי הקונה ישלם את כל תשלומי התמורה ישירות לבנק המלווה את הבניה, וכמובן כי תימסר לקונה ערבות בנקאית מהבנק לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, בשווי התמורה.

יש לוודא כי כל המסים הכרוכים בעסקה החלים על הקבלן ועל הבעלים הרשומים של חלקת הבניין שולמו ובידי המוכר האישורים על כך לרבות ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר ומהבעלים הרשומים לרישום הנכס ע"ש הקונה.

והעיקר: חוזה מכר מוצלח ייעשה במיומנות המרבית באופן שיכלול את התנאים המבטיחים כי המוכר יקבל את כספי המכר במלואם ובמועדיהם וכי הקונה יקבל בפועל את הדירה או החלקה ותירשם על שמו במצב ובמועד שאומנם התכוון ורצה לרוכשה כשהיא נקייה מכל הגבלה שיעובד וכיוצ"ב.

למשרד עו"ד גולדברג בהוד השרון ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין, ואנו בקיאים בכל הקשור לעריכה וניהול הסכמי מכר דירות. השירות מתבצע תוך מסירות ונאמנות ללקוח. נשמח לעמוד לרשותכם.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	הערת אזהרה
	חובת הגילוי בהסכם מכר
	מכירת דירה בתום לב
	מתנה במקרקעין האם ניתן לחזור מימנה?
	צוואה בעל-פה
	קבוצות רכישה
	מכירת דירה בהתמכרות