מכירת דירה בתום לב

קונה או מוכר דירה ? זקוק לייעוץ משפטי ? התקשר עכשיו 09-7406848

מכירת דירה, רכישת דירה הן מהעסקאות הגדולות ביותר שמבצע אדם במשך חייו, וכסף רב עובר מקונה למוכר. על הצדדים לערוך ביניהם הסכם מכר מקרקעין להעברת הזכויות וביצוע המכירה, ולהתנהל בתום לב הן במשא ומתן לקראת חתימת ההסכם והן בקיום הוראותיו של הסכם המכר.

בחוזה מכר למכירת דירה / רכישת דירה נקראים הצדדים לנהוג ביושר ובהגינות אחד כלפי השני.

הדרישה לנהוג בתום לב עם הזולת מהווה דוקטרינה במשפט הארץ. הוראת סעיף 12 א לחוק החוזים קובעת כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב , והוראת סעיף 39 לחוק החוזים קובעת כי בקיום חיוב הנובע מחוזה חייב אדם לנהוג בתוך לב. תפיסת התום לב מיוצאת אל כל תפוצות המשפט בישראל דרך הוראת ההרחבה בסעיף 61 ב לחוק החוזים.

תום הלב - כלל סופג של יושר

תום לב הינו עקרון 'סופג' של יושר, הגינות, צדק ומוסריות וככזה עשוי לקלוט לתוכו אין ספור מצבים ונסיבות שאינם דומים האחד לרעהו (דברי כב' השופט חשין). כלל תום הלב מהווה אמת מידה 'פתוחה' המשקפת תפיסות יסוד בחברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני אדם (דברי כב' השופט ברק).

מקצת החובות החלות על מוכר דירת מגורים בעת מכירת דירה

על המוכר דירה לגלות לקונה את הפרטים המהותיים והאמיתיים על הדירה וזאת כנגזרת של חובת תום הלב וכנגזרת של חקיקה לרבות : תיאור מדויק של הדירה, תיאור כתובתה, מספר קומה, הכיוונים אליהם הדירה פונה, ההצמדות לדירה כגון : חניה, מחסן, מרפסת, גג וכדומה. מספרי גוש וחלקה כפי שרשומים בטאבו (רשם המקרקעין), מיהות הבעלים של הדירה, האם רשומה משכנתא על הדירה, האם הדירה משועבדת לצד ג' כלשהו, האם התחייב בהתחייבות קודמת כלפי אחרים, האם רשום בית משותף או הסכם שיתוף, האם רובצים על הדירה חובות כלשהם, האם קיימת הפקעה בממכר, האם ישנן חריגות בנייה, האם קיים היתר בנייה, האם הוצאו צווי הריסה, האם נפסקו פסקי דין בקשר לדירת המכר .

מוכר דירה נדרש להציג בפני קונה נסח טאבו מעודכן , ואם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל עליו להמציא אישור זכויות והעתק חוזה חכירה. אם הדירה רשומה אצל חברה משכנת על המוכר להמציא אישור זכויות מהחברה המשכנת. אם רשומה משכנתא על הדירה ימציא המוכר מכתב כוונות לסילוקה של המשכנתא מאת הבנק הממשכן.

בעניין מצבה הפיזי של הדירה הנמכרת נדרש המוכר למסור לקונה את המידע הפיזי האמיתי בדבר מצבה של הדירה לרבות אם ידוע לו על קיומם של ליקויים כגון : ליקויי בנייה, רטיבות, חדירת מים בקירות או בתקרה, ברצפה וכדומה.

ככלל, התחייבויות מוכר הדירה יבואו לביטוי בכתב בחוזה מכר, אך יחד עם זה במצבים מסוימים גם הצהרות עשויות לחייב את מוכר הדירה, בין היתר מכוח עקרון תום הלב.

חובות הגילוי במסגרת עקרון תום הלב במכירת דירה היא חובה פתוחה ובהתאם לנסיבות הייחודיות

תשומת הלב כי רשימת חובות הגילוי אינה סגורה וכי בסופו של דבר בטרם הסכם המכר מתבקש מוכר הדירה להמציא לקונה את המידע והמסמכים הרלוונטיים והמהותיים לעסקת המכר.

תשומת הלב כי בעת תהליך מכירת דירה / רכישת דירה מוכר דירה נתפס על פי הדין והשכל הישר כמי שיש לו נגישות רבה יותר למידע אודות הנכס, ולפיכך האחריות המוטלת עליו לעניין חובות הגילוי רחבה יותר מזו המוטלת על הקונה.

ניהול משא ומתן שלא בתום לב בעת מכירת דירה / רכישת דירה עלול לחייב בפיצויים

ניהול משא ומתן שלא בתום לב על ידי מוכר דירה או גם רוכש דירה עלול להטיל על הצד הפוגע חובת תשלום פיצויים לצד הנפגע עקב הנזקים. במסגרת פיצויים אלה נפוצים פיצויי ההסתמכות המיועדים להחזיר את הצד הנפגע למצבו הקודם וכוללים בין השאר הוצאות בכסף ובזמן בעת המו"מ וכן נזקים ישירים אחרים שאירעו לו עקב ניהול מו"מ שלא בתום לב.

טענות לחוסר תום לב בהסכם מכר למכירת דירה צריכות להיטען בתום לב

תשומת הלב כי טענות לחוסר תום לב צריכות גם הן להיטען עם יסוד תום הלב ובמידת הזהירות הראויה , כך למשל, במקרה שאירע כך היה. לאחר חתימת הסכם מכר למכירת הדירה, טען קונה הדירה כי מוכר הדירה לא נהג עמו בתום לב בשעה שהציג בפניו מצג שווא על-פיו ישנן שתי יחידות המגורים בקומה התחתונה בעלות היתר בנייה. אלא שלאחר חתימת הסכם המכר התברר שלא כך הם פני הדברים. הגיעו הדברים לידי ביהמ"ש ושם טען הקונה, כאמור, לחוסר תום לב של המוכר בגין מצג שווא. ביהמ"ש השלום שראה את מלוא העובדות פסק כי הקונה בהתאם להסכם המכר כן ידע כי אין כל וודאות להיתר בנייה, ועל כן טענת הקונה לחוסר תום לב של המוכר נדחתה שהרי היא בעצמה הייתה טעונה בחוסר תום לב. (כב' השופטת חת מקוב בת"א 41081/11/13).

תום לב מייצג את הסטנדרט הראוי החל על צדדים בהסכמי מכר מקרקעין

בסיכומם של דברים, בהסכם מכר דירה, הן על מוכר הדירה והן על רוכש הדירה לשים בפניהם את רוח החקיקה מעל ומעבר לסעיפי ההסכם ולנהוג בתום לב ובדרך הוגנת האחד כלפי השני באופן זה לבצע את העסקה למכירת הדירה /לרכישת הדירה על הצד הטוב ביותר.

בתהליך מכירת דירה / רכישת דירה – יש לנהל משא ומתן בתום לב ולקיים את הסכם המכר בתום לב

עסקת מכירת דירה / רכישת דירה היא עסקה הכוללת היבטים משפטיים רבים (דיני מקרקעין, דיני מיסים, דיני חוזים, דיני עירייה ועוד) והיא מהעסקאות הגדולות והיקרות ביותר שעושה אדם בחייו, על כן למי שנכנס לתהליך זה מומלץ לפנות לעורך דין בקיא ומנוסה בתחום אשר יערוך הסכם מכר מפורט וממצה אשר יבטיח את ביצועה היעיל, הבטוח והנכון של העסקה.

משרדינו ממוקם בעיר הוד השרון ומתמחה בעריכת הסכמים במקרקעין כולל : חוזי רכישת דירה, חוזי מכירת דירה, הסכם קומבינציה, הסכם רכישת דירה מקבלן, רישום הסכם שיתוף ועוד.

הבהרה משפטית

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין להסתמך עליו ככזה, ובכל פעולה משפטית מסוג מכירת דירה או רכישת דירה או מסוגה יש לפנות לייעוץ משפטי אצל עו"ד בקיא ומנוסה בתחום.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	חובת הגילוי בהסכם מכר
	צוואה בעל פה
	הערת אזהרה
	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	רכישת דירה
	הסכם שלום בית
	הסכם ממון