הבעלות על מקרקעין

המרחב האווירי והמרחב התת קרקעי

עד להיכן משתרעת הבעלות על מקרקעין ? מהו גבול המרחב האווירי של מקרקעין ? מהו גבול המרחב התת קרקעי של מקרקעין ? למי שייכים אוצרות טבע המתגלים במקרקעין ?

עד להיכן משתרעת הבעלות על מקרקעין ?

הבעלות בשטח של קרקע היא לא רק שטח הקרקע בפועל, אלא שהיא מתפשטת גם אל המרחב האווירי וגם אל המרחב התת קרקעי, וזאת אנו למדים מקריאת סעיף 11 לחוק המקרקעין המובא להלן "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום."

עד לאן משתרע המרחב האווירי שמעל מקרקעין ?

בע"א 782/70 נידונה השאלה אם מתיחת חוט טלוויזיה מעל הדירה מהווה השגת גבול, ובית המשפט העליון פסק אז כי בידי הבעלים זכות מוחלטת לשטח האווירי שמעל הרכוש ועד לחלל החיצון. גבול החלל החיצון מתחיל בשטח אשר מעבר לאטמוספרה של כדור הארץ והוא משתרע על פני היקום.

עם זאת הבעלות במרחב האווירי כמצוין בסעיף 11 לחוק המקרקעין אינה מוחלטת והיא כפופה לכל דין, ואין בה כדי למנוע מעבר בחלל הרום, ובכך נראה שהמחוקק ביקש, בין השאר, לאפשר מעבר של כלי טיס מעל מקרקעין אשר בבעלות פרטית.

מהו המרחב התת קרקעי שמתחת למקרקעין ?

מסעיף 11 לחוק המקרקעין אנו למדים כי הבעלות היא בכל העומק שמתחת לקרקע, ונראה כי הכוונה היא שהוא משתרע עד לנקודת מרכז כדור הארץ הפנימית המהווה את הגבול התחתון העמוק ביותר. יחד עם זה, נאמר בסעיף כי הבעלות בעומק המקרקעין הינה מוגבלת וכפופה לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה.

סעיפי חוק היכולים להגביל את המרחב התת קרקעי של מקרקעין :

סעיף 4 לחוק המים, התשי"ט 1959 אשר מצוין בו בין השאר כי "זכותו של אדם בקרקע אינה מקנה לו זכות במקור המים הנמצא באותה הקרקע או העובר בגבולה..." שהרי מקורות המים במדינה הם קניין הציבור הנתונים לשליטתה של המדינה.

בהתאם לסעיף 1 לחוק נכסי המדינה, תשי"א 1951 נכסים של שלטונות ישראל כוללים בין השאר את כל המכרות והמחצבים למיניהם.

לפי סעיף 2 א' לחוק העתיקות, תשל"ח - 1978 הרי ש"עתיקה שנתגלתה או שנמצאה בישראל לאחר תחילתו של חוק זה יהיו היא והשטח שבו נמצאה או נתגלתה והדרוש לשמירתה לפי הגבולות שיקבע המנהל, לנכס המדינה". ובכך למעשה מאזנת המדינה בין האינטרס הפרטי של בעל מקרקעין לבין האינטרס הציבורי שבביצוע חפירות ארכיאולוגיות שיש בהן ערך ציבורי רב כגון : הבנת תולדות הארץ, הבנת מאורעות היסטוריים ועוד (ראו בג"צ 1308/08).

תכנית תמ"א 40 (נמצאת בהכנה) והשלכותיה הצפויות על הבעלות במקרקעין בעומק הקרקע

במשרד הפנים שוקדים בימים אלה, נכון לשנת 2010 על תכנית מהפכנית שמטרתה בנייה בעומק הקרקע במטרה לכך שישראל תפתח את הטריטוריה התת קרקעית שלה. בישראל התחילו להבין שתת הקרקע ניתנת לניצול רחב. קניון הוא רק דוגמא אחת למבנה שיכול להיבנות מתחת לקרקע ולהשאיר מעליו שטחים פתוחים. חניונים, רכבות, מבנים ציבוריים כגון : בתי כנסת, אולמות כנסים - גם כאן אפשר לדבר על בנייה מתחת לקרקע.

בנייה מתחת לקרקע פותחת שאלות משפטיות ודורשת שינויים בחוק התכנון והבנייה, חוק המקרקעין ודיני מודדים. על פי חוק המקרקעין כיום, כאמור אם קנה אדם בית בהוד השרון בשטח של 250 מ"ר, הוא למעשה קנה לא רק את ה 250 מ"ר אלא גם את השטח שמתחת לקרקע.

חוקי התכנון והבנייה כולל חוק המקרקעין חוקקו בשנות השישים, כאשר אף אחד לא חלם על מציאות תכנונית שבה יש בנייה בעומק הקרקע, כך שאישור תכנית לבנייה מתחת לקרקע דורשת היערכות משפטית מחודשת וספציפית. נושא נוסף שיצטרך לבוא לידי פתרון הינו סוגיית שווי הקרקע. השמאים יצטרכו לפתח שיטות הערכת שווי לאותה קרקע שהופקעה מבעלי קרקעות לצורך בנייה מתחת לקרקע.

הבהרה משפטית :

המידע המשפטי במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד ולא ממצה. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית או ייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחום מקרקעין.

משרד עורכי דין יורם גולדברג ממוקם בהוד השרון ומתמחה בתחום המקרקעין, צוואה, ירושה, חוזה מקרקעין לרבות הסכם קומבינציה, יזמות מקרקעין, תביעות במקרקעין ועוד.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	צוואה בעל פה
	הערת אזהרה
	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	רכישת דירה
	הסכם שלום בית
	הסכם ממון