מקרקעין

חשיבותו של הסכם מכר מקרקעין | מכירת דירה | רכישת דירה

רכישת דירת מגורים, מכירת דירת מגורים וכל ביצוע 'טרנסאקציה' בנכס מקרקעין מהווים עבור האדם מן היישוב פעולה משמעותית וגדולה במהלך החיים, אם לא הגדולה ביותר. העסקה במהותה מורכבת מהאספקטים המשפטיים והכלכליים. בהתאם לכללי השכל הישר על צדדים המתקשרים בעסקת מקרקעין, דהיינו קוני דירות, מוכרי דירות וכיוצא באלה לפנות לעורך דין מיומן בתחום עסקות לביצוע ראוי של פעולת רכישת הדירה, מכירת דירה וכל ביצוע טרנסאקציה אחרת במקרקעין.

הסכם מכר במקרקעין הוא המסמך המשפטי הקושר והמחבר בין קוני דירות למוכרי דירות, ומבטיח קיומם של אירועים חוזיים על פני רצף הזמן מרגע חתימת הצדדים על הסכם מכר/רכש ועד לרישום פעולת מכירת הדירה ורכישת הדירה ברשויות המתאימות ( לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות). כל האירועים החוזיים חייבים להתקיים על ידי הצדדים, כדי שעסקת המקרקעין תגיע לקו הסיום בהצלחה.

רוכש דירת מגורים – עלויות ברכישה

מן המפורסמות כי עלות רכישת דירת מגורים, היא לא רק מחיר הדירה, דהיינו תשלום התמורה למוכר הדירה, אלא שישנן עלויות נוספות שאותן יש לקחת בתחשיב בטרם התקשרות בהסכם מכר כגון : עלות מס רכישה על הדירה הנרכשת, עלויות הלוואת משכנתא מהבנק (ריבית), עלויות אנשי מקצוע (עורך דין, שמאי, מתווך) וכיוצא באלה.

מוכר דירת מגורים - עלויות במכירה

על מוכר דירת המגורים לבצע בדיקה מקדמית בקשר לזכותו לקבלת פטור מתשלום מס שבח. השבח ככלל הוא חישוב ההפרש בין מחיר המכירה הנוכחי של דירת המגורים לבין מחיר הרכישה ההיסטורי של הנכס בצמוד למדד בניכוי הוצאותיו של המוכר. דוגמא להוצאות הניתנות לניכוי למוכר דירת מגורים : הוצאת מס רכישה שהיו לו בעת שרכש את הדירה הנמכרת, הוצאת שכר טרחת עורך דין, הוצאת שכר טרחת שמאי, תשלומי היטלי השבחה וכדומה. לעניין תשלומי היטל השבחה ומיסי עירייה אחרים, ראוי כי מוכר דירת מגורים יבדוק בעירייה בטרם מכירת הדירה את שיעור המיסים החלים עליו, ואם אכן קיימים נכון ליום ביצוע מכירת הדירה.

רכישת דירה/מכירת דירה – פריסת התשלומים

מחיר התמורה המוסכם של דירת המגורים אינו משולם ברב המקרים בפעימה אחת, אלא נפרס על פני מהלך זמן הסכם המכר, דהיינו מיום חתימת ההסכם ועד המצאה של מלוא האישורים והמסמכים להעברת הממכר משם מוכר הדירה לשם קונה הדירה. פריסת תשלומים הגיונית והוגנת יוצרת כפיפות והדדיות בין חיובי מוכר הדירה לבין חיובי רוכש הדירה ומהווה בפני עצמה גורם סיבתי המניע כל צד לבצע את מה שהתחייב לו בהסכם המכר.

חשבון נאמנות בהסכם מכר מקרקעין

בחלק מהסכמי המכר, אך לא בכולם, שיעורם הצפוי של מיסי המקרקעין וההיטלים העירוניים החלים על מוכר המקרקעין, יהוו את העוגן שעל בסיסו ניתן יהיה לקבוע את שיעור הסכום הכספי שיפקיד הקונה בחשבון נאמנות בנקאי לטובת מוכר דירת המגורים. חשבון הנאמנות יהיה ייעודי ונפרד ומטרתו להבטיח את קבלת מלוא האישורים והמסמכים לרישום הממכר על שם הקונה.

הסכם מכר מקרקעין - כתשתית לקיום התחייבויות חוזיות

הסכם מכר מקרקעין בין רוכש דירה למוכר דירה לא משאיר ליד המקרה, ומבטיח התקיימותם של מרכיבים מהותיים ויסודיים כגון : מסירת דירה במועדה, רישום הערת אזהרה, חלוקת תשלומים והבטחת קבלתם, מחיקת הערת אזהרה ורישום משכנתא על הנכס, תשלומי מיסים, מסירת מפתח במועד ועוד כהנה וכהנה.

עסקת מקרקעין לרכישת דירה ולמכירת דירה היא עסקה משפטית מורכבת המחייבת ידיעה, יישום ושילוב של מספר תחומים משפטיים המהווים חלק בלתי נפרד מעולם הסכמי המכר לדוגמא : דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני מיסים, תכנון ובניה וכיוצא באלה.

משרד עורך דין יורם גולדברג בהוד השרון בעל ידע ובקיאות בכל הקשור לעריכה וניהול חוזים במקרקעין. השירות מתבצע עם מסירות ונאמנות ללקוחות המשרד - נשמח לעמוד לרשותכם .

מס שבח במכירת דירה - הבסיס החוקי

מכירת דירה, ככלל חייבת במס שבח, אלא אם כן עומדת היא בתנאי הפטור

חוק מיסוי מקרקעין מורה בסעיף 6 כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין . השבח הוא ההפרש הכספי שנוצר למוכר כתוצאה ממכירת הדירה, כלומר זהו הפער בין שווי מכירת הדירה לבין שווי רכישת הדירה.

דירה נכנסת להגדרה של המונח מקרקעין לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, מאחר וקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע, הינם בגדר מקרקעין. זכות במקרקעין ככלל היא הבעלות או החכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים על המקרקעין, ומכירה היא הענקת הזכות במקרקעין, העברה או ויתור עליה , בין בתמורה ובין שלא בתמורה. לאור האמור לעיל, פעולה של מכירת דירה תהיה חייבת במס שבח אלא אם כן עומדת היא בתנאי הפטור הקבועים בחוק המקרקעין.

מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים – הבסיס החוקי

חוק מיסוי מקרקעין מורה בסעיף 9א כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין וכי מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע.

מדרגות מס הרכישה בעת רכישת דירת מגורים הן פרוגרסיביות, דהיינו גדלות בהדרגה ביחס לשווי המכירה, ושיעורם נע מ - 0% מס רכישה ועד לשיעור 10% מס רכישה. עוד יש לשים לב כי רוכש דירת מגורים שזו תהיה לו הדירה היחידה או שימכור את דירתו האחרת (שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה) בתוך התקופה הנקובה בחוק מיסוי מקרקעין, יישלם מס רכישה עבור רכישת דירתו בשיעורים מופחתים ביחס לרוכש דירת מגורים אשר לו יותר מדירה מגורים אחת.

מס רכישה לרוכש דירת מגורים יחידה, מעודכן לרכישת דירה בשנת 2019

על חלק השווי שעד 1,696,750 ש"ח - לא ישולם מס רכישה; על חלק השווי שבין 1,696,750 ש"ח ועד 2,012,560 ש"ח - 3.5%; על חלק השווי שבין 2,012,560 ש"ח ועד 5,192,150 ש"ח - 5%; על חלק השווי שבין 5,192,150 ש"ח ועד 17,307,170 ש"ח - 8%; על חלק השווי העולה על 17,037,170 ש"ח - 10% מס רכישה.

מס רכישה לרוכש דירת מגורים שאינה יחידה מעודכן לרכישת דירה בשנת 2019

על חלק השווי שעד 5,194,225 ש"ח - 8% מס רכישה; על חלק השווי העולה על 5,194,225 ש"ח - 10% מס רכישה.

עורך דין בעת רכישת דירה, קניית דירה, מכירת דירה

לייצוג עורך דין ברכישת דירה, קניית דירה, מכירת דירה, הינכם מוזמנים/ות ליצור עמנו קשר. משרדינו ממוקם בהוד השרון ונשמח להיות לתועלת עבורכם/ן.

לתשומת לב הקוראים : האמור לעיל בגדר מידע כללי וראשוני ואינו ייעוץ משפטי כלשהו, ולכן מומלץ לכל אדם המבצע עסקה במקרקעין לפנות לעורך דין בקיא ומנוסה לקבלת ייצוג משפטי מקצועי במקרקעין .

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	מכירת דירה בתום לב
	קבוצת רכישה
	הערת אזהרה
	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	רכישת דירה
	עסקאות קומבינציה
	מקרקעין - המרחב האווירי והמרחב התת קרקעי
	מכירת דירה או בית בהתמכרות
	חובת גילוי בהסכם מכר