דמי היתר - רמ"י

דמי היתר בהגדלת זכויות בניה לתחנת דלק

בפסק דין ע"א 31411-04-16 בבית משפט המחוזי בבאר שבע התקיים דיון הנוגע לדמי היתר לרשות מקרקעי ישראל בעת הגדלת זכויות לתחנת דלק .

פסק הדין לעניין היתר בנייה

השופט א. ואגו : לפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום באשדוד (שניתן על-ידי כב' סגן הנשיא, השופט גיל דניאל), מיום 2/03/16, בת"א 32084-04-13, ובו נדחתה תביעה לסעדים - כספי והצהרתי, שהמערער עתר לחייב בהם את המשיבה, וזאת - תוך חיובו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪.

המערער דרש השבה של דמי היתר - דמי חכירה מהוונים - בסכום של 627,090 ₪, ששולמו בעבור מתן הסכמתה של המשיבה לשנוי יעוד של מגרש, לצורך הקמת תחנת דלק, ועתר להצהיר, שחיובו בתשלום זה היה בטל, משום, שהמשיבה לא הייתה רשאית להתנות הסכמתה להקמת תחנת הדלק בכל תשלום כספי.

אציג בתמצית את העובדות, שמרביתן אינן במחלוקת:

המערער רכש זכויות חכירה במגרש, המצוי באזור התעשייה "עד הלום", ליד אשדוד, מהחוכרים הקודמים (ה"ה מרמלשטיין ושוורצמן), שלהם היה חוזה חכירה עם המשיבה (מנהל מקרקעי ישראל - כשמה אז), עוד משנת 2006 (להלן: "הסכם 2006"). לאחר מתן תוקף לתמ"א 18, שאפשרה קבלת היתר בנייה לתחנת דלק באזורי תעשייה ומלאכה, פנה המערער ב- 2011, לקבל הסכמת המשיבה להקמת תחנה כזו במגרש. על-פי הנהלים לכגון דא, העריך שמאי, מטעם המשיבה, את שווי הקרקע, בהינתן הזכויות הנוספות, ונעשה חישוב של דמי ההיתר, שעם תשלומם, המשיבה הייתה מוכנה ליתן הסכמתה להנפקת היתר בנייה לתחנה. משדמי ההיתר, שחישובם ושיעורם היו מקובלים על המערער, אכן שולמו, נכרת עמו הסכם חכירה חדש, מיום 25/12/11 (להלן: "הסכם 2011"), אשר עיגן במטרות החכירה את הייעוד של תחנת דלק, ואשר כלל, בנוסף, הצהרה והסכמה על ביטול הסכם החכירה הקודם - הסכם 2006.

לאחר דברים אלה, ובאופן אקראי, כאשר העביר המערער את החומר הרלוונטי לעיון עו"ד, לצורך בירור בהקשר להיטל השבחה שהתבקש לשלם, הוסבה שימת ליבו לכך, שבהסכם 2006 היה כלול סעיף - סעיף 14 - ולפיו "לא יתנה המחכיר את הסכמתו לשינוי ייעוד, שינוי בקיבולת הבנייה, בנייה נוספת, פיצול והעברת זכויות בתשלום כספי". המערער פנה למשיבה, ודרש השבת דמי ההיתר ששילם, לפי שגבייתם נעשתה בניגוד לסעיף 14 הנ"ל, ובאשר, הרשות לא הייתה זכאית לדרוש כספים כלשהם כתנאי להסכמתה להקמת תחנת הדלק.

דרישת ההחזר סורבה, והמשיבה נימקה זאת בכך, שנפלה טעות טכנית בהנפקת נוסח הסכם 2006, אשר מהותית, לא היה אמור לכלול ויתור על דמי היתר בשנוי יעוד, וכי תקלה זו אף נשמטה מעיני אנשי המשיבה, עד לפניית המערער. ועוד נטען, כי, ממילא, בוטל הסכם 2006, בגדרו של ההסכם המאוחר, מ- 2011, ושוב אין תוקף ואין להיתלות במאומה מהאמור שם. המשיבה אף הצביעה על כך, שבהסכם המאוחר קיים ויתור הדדי על "כל זכות ו/או חובה הנובעת ממנו", ואף התחייבות מפורשת של המערער, שלפיה, "... לא יהא זכאי להחזר כלשהו לרבות היטל השבחה ו/או דמי חכירה מהוונים מאת המחכיר בביצוע עסקה זו".

בתביעתו לבימ"ש השלום, העלה המערער שורה של טענות, שבעטיין גרס, כי חובה על המשיבה להחזיר לו את כספי דמי ההיתר. הוא טען, בין היתר, כי מדובר בהטעיה כלפיו, בהפרת ההסכם מ- 2006, ובפעולה חסרת תום לב והגינות, מצד רשות ציבורית, שעל תום ליבה ועל בדיקתה המוקפדת את המסמכים והחוזים היוצאים תחת ידה, הוא סמך ובהן האמין. המערער קבל על כך, כי המשיבה, לטעמו- תוך התעלמות מסעיף 14, בין ברשלנות, ובין בכוונה- הוציאה דרישה כספית, שלה ציית מתוך אמון בכשרותה ובנכונותה, וזאת נעשה - ביודעין, בפועל, או בכוח, כי הדרישה נעדרת בסיס משפטי- חוזי ומנוגדת להסכם. הותרת הסכום בידיה של המשיבה, לטעמו, תהא פגיעה זכויות הקניין שלו, ומשום שימוש לרעה בכוחו ובעוצמתו של גוף ציבורי גדול, האמור לנהוג כלפיו בהגינות וביושר. כמו-כן, נטען, כי כל ספק פרשני במערך ההסכמי, וכל תקלה בהליך ניסוח והנפקת החוזים, צריכים לפעול ולהתפרש לטובתו, ולחובת המשיבה.

המשיבה, מנגד, גרסה, כי דווקא המערער, הוא זה המתנהל בחוסר תום לב, עת השיג את מבוקשו - היתר לבניית תחנת דלק, ובדיעבד, ותוך התעלמות מהסכם החכירה החדש, מ- 2011, הכולל את ביטולו המוסכם של קודמו, חפץ הוא להיוותר עם שנוי הייעוד, ועם שוויו המוגדל של המגרש, מבלי לשלם על כך מאומה כדמי הסכמה לבעליו - המשיבה. לשיטת הרשות - אלה נסיבות של מניעות והשתק, כלפי המערער, החוסמות אותו מלהעלות את דרישתו להשבת הכספים כעת.

החלטת בית משפט השלום לתשלום היתר בניה

בפסק דינו של בימ"ש השלום, נשוא הערעור, נדחו כל טענותיו של המערער, ונפסק, כי בחיובו בדמי ההיתר לא נפל פגם ושאין עליה חובה להשיב סכום כלשהו.

בליבת הנמקתו של בימ"ש השלום, מצויה קביעתו העובדתית הנחרצת, תוך אימוץ עדותה של גב' רחל אנג'ל, ראש צוות בכיר לקידום עסקות, אצל המשיבה, ולפיה - הכללתו של סעיף 14 בהסכם 2006 הייתה תוצר של טעות טכנית ובגדר תקלה מנהלית, שאיש מהצדדים לו לא היה כלל מודע להווצרה. לא הייתה גמירות דעת של מי מהמתקשרים להסכים על תוכנו של סעיף 14, באשר, על-פי מתווה עסקת החכירה, עם הבעלים הקודם, ולפי שווי הרכישה דאז, לא כללה ההתקשרות, כלל ועיקר, ויתור מראש על גביית דמי היתר בשנוי יעוד עתידי, או לעת הגדלת קיבולת הבנייה על המגרש.

ביהמ"ש קיבל את ראיות המשיבה ונתן בהן אמון, ולפיהן, בשעתו, החוכרים המקוריים, לא ניהלו כל מו"מ לקבלת הטבה משמעותית, כפי העולה מסעיף 14, ועל-כן, הסכום הנמוך ששולם על ידם בעבור המגרש, אינו משקף הסכמה כזו, אלא מעיד על היעדרה. עוד קבע כב' השופט ג. דניאל, כי יש לאמץ את ההסבר המפורט והמשכנע, שנתנה העדה שמטעם המשיבה, בדבר ההתנהלות הטכנית-אדמיניסטרטיבית, שכתוצאה הימנה, לא רק שבלי כוונת מכוון, אלא, אף ללא מודעות לכך מצד מי מהמתקשרים, "השתרבב" להסכם 2006 סעיף שנוסחו "נגזר והודבק" מקטגוריה אחרת של הסכמים, שמהותם שונה ולא הייתה רלוונטית כלל לעסקה עם מרמלשטיין-שוורצמן.

ביהמ"ש הוסיף וקבע, כי לאורך כל ציר הזמן, בין חתימת הסכם 2006, דרך תהליך בקשת המערער להסכמה לתחנת דלק, דרישת דמי ההיתר ותשלומם בידי המערער, ועד חתימת הסכם 2011, ובכלל זה - ביטול קודמו וויתור על כל טענות מכוחו, לא היו הצדדים, ובעיקר - המשיבה, מודעים לאותה תקלה טכנית "היסטורית", וממילא - המשיבה לא הטעתה את המערער, ולא נהגה כלפיו בחוסר תום לב.

המערער לא יכול להעביר אל כתפי המשיבה, כך נפסק, את נפקויות חוסר שימת ליבו הוא, לתקלה הניסוחית, ואת היעדר מודעותו לקיום סעיף 14, טרם התשלום וטרם כריתת הסכם 2011, דבר שהוא עצמו יכול היה לעמוד עליו ולגלותו, ללא קושי, בזמן אמת (ואוסיף - שלאור ממצאי בימ"ש השלום ומסקנותיו המשפטיות, ספק רב, אם, אף לו נגלה לו הדבר בשעתו, היה הדבר מקים לו זכות מהותית לפטור מדמי ההיתר ולמתן הסכמה לשינוי הייעוד לתחנת דלק ללא תשלום כלשהו(.

בימ"ש השלום הוסיף והתייחס לבחינת הפרשה, באספקלריה של "טעות משותפת", בכריתת הסכם 2006, בהתאם לסעיף 14(א) של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ומצא, מנימוקים שפורטו, שאף מכוח זה, לא קמה למערער עילה לביטול, מלא או חלקי, של הסכם 2011, וכי, מעת שהמשיבה פעלה על-פיו, ונתנה הסכמתה להקמת תחנת הדלק, ממילא, וכפי הקבוע בסעיף 14(ב) של החוק הנ"ל, טעמי צדק היו מביאים למתן תוקף להסכמה המאוחרת, בין הצדדים, ולמתן תוקף למהות העסקה ולאומד דעתם, באופן המונע הכרה בדרישה לביטולו.

ממערך הנסיבות, כפי שנקבע, ומתוך אימוץ הסברי המשיבה לגורמי התקלה, שבעטיה "שורבב" סעיף 14 להסכם, נגזרה גם קביעת בימ"ש השלום, על כי לא הוכחה התנהלות רשלנית מצד המשיבה, לעת כריתת הסכם 2011, וכי, אף כאן, אין למערער עילת תביעה. הטענה, הנוספת, שלפיה, המשיבה נמצאת מתעשרת שלא כדין, בכך שקיבלה בעבר תמורה מלאה עבור הייעוד המסחרי של המגרש, וכעת שולם בעבור כך, בשנית, נדחתה, בהיעדר ביסוס עובדתי, ותוך קביעה, שלא נסתרה עדות הגב' אנג'ל, שלפיה, בשווי העסקה המקורית לא גולם תשלום כזה. כמו-כן - ממילא, טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה ואינה חלק מחזית הדיון.

הערעור על ההחלטה לתשלום היתר בניה

בערעורו בפנינו, משיג המערער, באמצעות בא-כוחו, עו"ד ר. פרנקו, כמעט על כל קביעה ומסקנה של הערכאה הדיונית. כחוט השני, שב המערער וקובל על כך, שביהמ"ש לא נתן משקל ראוי, לשיטתו, לכך, שהמשיבה היא רשות ציבורית רבת כוח, שאין לנהוג לגביה סלחנות יתרה, ושמוטלות עליה חובות זהירות והגינות מוגברים כלפי הציבור, ובכלל זה - כלפי המערער, צד חלש יותר בהתמודדות ההסכמית, נעדר אמצעים, ידע ומשאבים, לבדיקה יסודית ומוקפדת של ניסוח ההסכמים, דבר שנעשה על-ידי המשיבה בלבד, ושעה שהוא נתן אמון מלא בתקינות התנהלותה ובתום ליבה. כאשר נדרשו דמי ההיתר ושולמו, עדיין, הסכם 2011 לא בא לעולם, ועל-כן, הוויתורים הגלומים בו וביטול הסכם 2006 בגדרו, אינם מחייבים, ובשעתו, בעת הרלוונטית לגביית התשלום, לא היה לכך כל בסיס הסכמי וחוקי, שהרי הסכם 2006, כלל את סעיף 14, המונע כל דרישה כספית. ובמשתמע - החתמתו על הסכם 2011 הייתה בבחינת "מחטף", המאיין ומתיימר לבטל בדיעבד את זכותו המהותית, לפטור מדמי ההיתר, ולקבלת הסכמה, לא מותנית, להקמת תחנת הדלק, כפי שעמדה לו באותה עת. נטען, לפיכך, למעין התנהלות שלטונית לא הוגנת כלפיו. המערער ביקש גם לתקוף ממצאים עובדתיים שונים, שנעשו, וחפץ לשכנע, שכבר לעת חתימת הסכם 2006, ידעו הצדדים, וכי כך משתמע מההסכם, שמותר יהיה בעתיד להשתמש במגרש לייעוד מסחרי, ובכלל זה - להקמת תחנת דלק, ושהפטור נשוא סעיף 14, מתשלומים בגין שינוי ייעוד, מעוגן באומד דעת הצדדים, ואינו מנותק מהקשר.

בדיון בפנינו, כמו גם בעיקרי הטיעון, ביקש ב"כ המשיבה, עו"ד י. רואש מפמ"ד, לדחות הערעור, מטעמי מה שנפסק בבימ"ש השלום, ומתוך התפיסה, שאין להתיר למערער להיבנות מטעות טכנית טריוויאלית, ולהפיק תועלת כספית נרחבת הימנה, כאשר, אך באקראי נודע לו דבר קיומה, ודבר הכללת סעיף 14 השגוי בהסכם 2006, והוא "קפץ על המציאה", לאחר, שקודם לכן, בנוהל סדור, מוסכם ומקובל גם עליו, נעשתה שומת דמי היתר, הוא אישר אותה, ושילם אותה במלואה ללא טענה ומחאה. עו"ד רואש ביקש לדחות גם טענות אחרות שהועלו, ובהן יש לראות שינוי חזית, ואף סתירה פנימית לטעמו. בכלל זה, ב"כ המשיבה קבל על כך, שבניגוד למוצג בעילת התביעה המקורית, ובכתבי הטענות, מנסה המערער לגרוס, כי כבר לפי הסכם 2006, ולפי המצב המשפטי והתכנוני דאז, מותר היה להקים בעתיד תחנת דלק במגרש, ואם כך הוא - תוהה ב"כ המשיבה, מדוע הסכים המערער לנהל תהליך לשינוי ייעוד המגרש, ולשלם בעבור זה דמי היתר, ועל שום מה נדרש לימים, להגשת תביעה, שעילתה בכך, שסעיף 14 גילם פטור מדרישת דמי היתר, אותו פטור שכביכול הרשות פעלה בניגוד לו. מדוע, לשיטה זו, הוגשה התביעה ללא הסתמכות על העילה האחרת, של היעדר בסיס, מלכתחילה, לדרישת דמי ההיתר מאותם הטעמים המשפטיים-תכנוניים-הסכמיים, שכיום הוא מבקש להציף.

החלטת בית משפט של הערעור לתשלום היתר בניה

לאחר התעמקות בכתבי הטענות ובטיעוני הצדדים בפנינו, אמליץ לחבריי הנכבדים, כי נדחה את הערעור, ונאמץ ממצאיו וקביעותיו של בימ"ש השלום, כמו גם את נימוקיו לדחיית התביעה, שנדונה בפניו.

לטעמי, פסק דינו של כב' סגן הנשיא, ג. דניאל, סדור ומנומק היטב, ועל בסיס הקביעות העובדתיות שנעשו, ושבהן אין כל עילה להתערבותנו, בהיותן מיוסדות על שמיעת הראיות ועל התרשמות בלתי אמצעית מהעדויות, הוסקו מסקנות משפטיות נכוחות, שאין לגלות בהן טעות. בכך, התקיימו התנאים שבתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, ודי היה בכך להביא לדחיית הערעור.

עם זאת, ואף מעבר לצריך, אוסיף הערות אחדות, המתייחסות לליבת המחלוקות ולצדקת הכרעת ביהמ"ש קמא לגופה. טרונייתו של המערער אודות היעדר איזון, לכאורה, בין המשיבה, כרשות עתירת אמצעים וכוח, לבינו, כ"אזרח קטן", נעדר תחכום, והמאמין בחזקת התקינות וההוגנות של הרשות, ואודות הצורך להקל עמו, ביחס אליה, בזיקה לנפקויות הנוסח הפגום של הסכם 2006, יכולות היו לפול על אוזן קשבת, לו נפגע, כהוא זה, אינטרס ההסתמכות של המערער. לו הוכח, שהמערער סבר, בתום לב, שמוקנה לו פטור מדמי היתר, מעת העברת הזכויות במגרש אליו, על בסיס הסכם 2006 ותנאיו, ולו שינה בשל כך מצבו, ולו כלכל צעדיו בהתאם, ראוי היה להטיל נפקויות ועלויות טעות האנוש והתקלה הטכנית בניסוח ההסכם, על כתפי הרשות, ולהעדיף את אינטרס המערער וקניינו. במקרה כזה, נוטה הייתי לקבוע, כי המשיבה, כמנסח ההסכם, וכגורם החזק וה"מכתיב" במידה רבה את המהלכים, הייתה בבחינת "מונע הנזק" הטבעי, ושעל כתפיו החובה המוגברת לבדוק היטב את ניסוח המסמך, ולמנוע כל תקלה, הגם, שאף בידי האזרח קיימת האפשרות לבדוק אותו באמצעיו, לרבות העברתו לבחינת עין מקצועית, לפי הצורך. איני שולל, שבמקרים מתאימים, כאשר המתקשר שמנגד, אותו אזרח הכורת עסקה עם הרשות, פועל בהסתמך על טעות שנפלה בניסוח ההסכם, ולא התגלתה בזמן החתימה, ואותה הסתמכות יצרה חיסרון כיס או נזק אחר, תהא הנטייה לראות ברשות, כמונע נזק מתבקש ויעיל יותר, את האחראי לתקלה, ולתת תוקף לאינטרס של המתקשר האחר, כפי שנצמח כתוצאה מאותה הסתמכות ומאותה אמונה, שהוכחה, ולפיה, סבר הוא, שההסכם תקין וחף מתקלות ושניתן לחתום על הנוסח שהוצג לו כמות שהוא.

ברם, לא אלה פני הדברים בפרשה הנדונה כעת. נפלה טעות ובעטיה נכלל בהסכם 2006 פטור מתשלום, שלא היה מגיע לחוכרים המקוריים, מכל היבט מהותי. הם לא היו מודעים לכך, וממילא, לא הועבר פטור זה, ביודעין, למערער, כשרכש מהם את הזכויות. המערער, לא ידע ולא הסתמך על כך, בשום שלב, מעת רכישת המגרש ועד לאחר חתימת הסכם החכירה הישיר, בינו למשיבה, ב- 2011. הוא לא ידע ולא סבר שאף הוא "פטור" מדמי ההיתר. עניין זה לא בא במניין שיקוליו, עת כלכל צעדיו בהתנהלות לגבי המגרש, ובתחשיביו הכספיים. הרשות - המשיבה, מצידה, לא הייתה מצוידת בכל מידע עדיף על פניו, וממילא לא ניצלה זאת כלשהו להטעותו או לתבוע ממנו כספים שאינם מגיעים לה. ממש כמו המערער, גורמי המשיבה כלל לא היו מודעים לתקלה שבעטיה סעיף 14 היה קיים, ולעצם קיומו בכתובים בהסכם 2011. מנקודת המבט, של שני הצדדים כאחד, דמי ההיתר נדרשו ונגבו, בזמן אמת, כדת וכדין, ובהתאם למצב העובדתי והמשפטי, כפי ששני הצדדים ראו אותו. כאשר הסכם 2011 נכרת, לרבות ההוראות בדבר ביטול ההסכם הקודם, והיעדר תביעות זכות והחזר מכוחו - עיגן הסכם מאוחר זה את ההבנות המהותיות וה"אמתיות" של הצדדים. הנתון היחיד, שהיה לא מדויק, וגם לא ידוע לאיש מהם, היה דבר קיומו של אותו טקסט, שגוי ומנותק מתוכנו "האמתי" של הסכם 2006, והוא - סעיף 14, שכל כולו - מילים ואותיות, שנכנסו בטעות ובשגגה טכנית לנוסח החוזה, כפי שנקבע, ברורות ונחרצות, על-ידי בית המשפט.

יוצא - איפוא, שהמערער, כאשר "קפץ על המציאה" כמוצא שלל רב, עת גילה, באקראי, ובלי שקודם לכן הסתמך עליו, את קיומו של סעיף 14, הוא זה שפעל שלא בתום לב, ומתוך ניצול השגגה אצל בעל דברו, כדי לדרוש השבת הסכום ששילם, ובכך - לגרוע מקופת הרשות כספים שהגיעו לה בדין, ולזכות בנכס מושבח ובעל שווי גדול יותר, בלי לשלם על כך דבר. הענקת הסעדים שהתבקשו על-ידו, בנסיבות אלה, היא זו שהייתה מביאה לתוצאה לא צודקת ולא ראויה.

על-כן, וכפי שהובהר, בהיעדר הסתמכות של המערער, מכל היבט שהוא, על הטעות הטכנית ההיסטורית, ובהיעדר כל שינוי מצב לרעה או חיסרון כיס בעבורו, בשל כך, ומשאיש לא היה מודע לתקלה, בכל נקודת זמן רלוונטית, אין לשעות לטענות המערער ולעילות התביעה שלפתע נצמחו לו, לשיטתו, כאשר קיומה של הטעות נגלה בפניו לימים.

מכל האמור - אמליץ, איפוא, לאמץ את פסק דינו של בימ"ש השלום, על ממצאיו ומסקנותיו, וזאת בנתון להערות המשלימות שמצאתי להוסיף לעיל, ופועל יוצא - יש לדחות הערעור.

בהינתן נסיבותיו הייחודיות של התיק, אציע, יחד עם זאת, שלא לחייב המערער בהוצאות בערכאתנו.

ע"י כב' השופט אריאל ואגו ובהסכמת כב' השופטים : שרה דברת - אב"ד, יואל עדן

הבהרה משפטית :

המידע המשפטי בתוכן זה, מהווה מידע כללי בלבד ולא ממצה. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית או ייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחום מקרקעין.

משרד עורכי דין יורם גולדברג ממוקם בהוד השרון ומתמחה בתחום המקרקעין, צוואה, ירושה, חוזה מקרקעין לרבות הסכם קומבינציה, יזמות מקרקעין, תביעות במקרקעין ועוד.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	צוואה בעל פה
	הערת אזהרה
	מתנה במקרקעין - האם ניתן לחזור מימנה?
	רכישת דירה
	הסכם שלום בית
	הסכם ממון